Universidad de Los
Andes
Facultad de Ciencias
Jurídicas y Políticas – Escuela de Derecho
Derecho de Contratos
Prof. Francisco A. de
Jongh Sarmiento
Unidad III. Contratos de
Garantía
Tema 11
La Hipoteca
(Apuntes
tomados del material elaborado por el Prof. Zelín Peña Avendaño ULA-2008)
Consideraciones
generales
Generalmente
consistió en una garantía real en la cual el deudor no transmitía posesión ni
propiedad, pero constituía a favor del acreedor un derecho real sobre la cosa[1].
Tuvo su origen en las obligaciones surgidas en los
arrendamientos de fundos rurales y luego urbanos, constituyéndose, en
principio, sobre los Invectae Illatae,
es decir, los instrumentos de labranza, los cuales están considerados por el
artículo 528 del Código Civil Venezolano como bienes inmuebles por su
destinación.
Al arrendador se le concedió el Interdictum Salvianum para demandar al arrendatario en el caso de
incumplimiento y, por tanto, el arrendador tomaba para sí los instrumentos de
labranza. Esta acción solo se intentaba contra el arrendatario y sus herederos.
Ya luego, desde el pretorio se concedió la Actio
Serviana, mediante la cual se podía perseguir a un tercero que posea los
instrumentos de labranza.
Ciertamente que la prenda y la hipoteca sustituyeron a la
fiducia, aunque ésta era la más segura, sin embargo, en la actualidad, las
normas civiles contemplan la prenda e hipoteca como las garantías reales de las
obligaciones.
Evolución romana de la hipoteca
En el derecho clásico estuvo en vigencia la Lex Comissoria, la cual se aplicó en la
fiducia[2],
pignus e hipoteca, facultando al acreedor para que retuviera la cosa si el
deudor no había cumplido con la prestación. Tanto en la prenda como en la hipoteca
se concedió al acreedor el Ius
Distrahendi, cuya facultad era la de vender la cosa y disponer del dinero
por concepto de la prestación.
La Lex Comissoria
fue prohibida por Constantino y subsistió el Ius Distrahendi. Para este momento, el Ius Distrahendi constituye un elemento natural de la prenda y de la
hipoteca, luego Justiniano lo convirtió en elemento esencial.
El
procedimiento exigido es que, llegado el día de pago, sin que el deudor cumpla
con su obligación, se iniciará la ejecución de la cosa. Se le notifica al
deudor y luego de dos años se procede a la venta, sosteniendo que durante ese
lapso de tiempo el deudor puede pagar con la obligación principal.
Definición
El Código Civil
Venezolano, en su dispositivo técnico legal 1.877, define a la hipoteca como el
“… derecho real constituido sobre los
bienes del deudor o de un tercero, en beneficio de un acreedor para asegurar
sobre estos bienes el cumplimiento de una obligación…”
Características
de la hipoteca
1.
Es un contrato consensual, por una parte y, por
la otra, constituye una garantía a la obligación principal.
2.
Es un contrato accesorio, en virtud de ser la
garantía de una obligación principal.
3.
Recae sobre bienes inmuebles, sus accesorios y
el usufructo sobre los mismos. Recaerá, excepcionalmente, sobre los bienes
muebles que señala expresamente la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin
Desplazamiento de Posesión.
4.
Puede ser constituida por el deudor principal o
por un tercero, sin que esto signifique la existencia de una fianza.
5.
Confiere al acreedor hipotecario derecho de
preferencia sobre los demás acreedores.
6.
Permite al acreedor hipotecario la cesión de la
misma, naciendo la figura de los grados hipotecarios (Arts. 1.882 y 1.897 CCV).
7.
Para su existencia, validez y eficacia debe ser
registrada en la correspondiente oficina de Registro Público, a tenor de lo
dispuesto en el artículo 1.920, ordinal 1° del Código Civil. Ello significa que
es un contrato solemne y formal.
Clasificación
de la hipoteca
1.
Hipoteca
legal: Es aquella cuyo título inmediato nace por disposición de
la propia ley.
Para que la hipoteca
legal quede constituida es necesario, como en toda garantía hipotecaria, la
protocolización ante el Registro Público de la jurisdicción donde esté situado
el inmueble hipotecado.
Conforme al artículo
1.885 del sustantivo civil, tienen hipoteca legal los siguientes supuestos:
a) El
vendedor u otro enajenante sobre los bienes inmuebles enajenados, para el
cumplimiento de las obligaciones que se derivan del acto de enajenación,
bastando para ello que en el instrumento de enajenación conste tal obligación.
b) Los
coherederos, socios y demás copartícipes, sobre los inmuebles que pertenecen a la
sucesión, sociedad o comunidad, para el pago de los saldos o vueltas de las
respectivas partes, bastando asimismo que conste en el instrumento de
adjudicación la obligación de las vueltas.
c) El
menor y el entredicho, sobre los bienes del tutor, que se determinen con
arreglo a las disposiciones del régimen de incapaces.
2.
Hipoteca
judicial: Aquella cuyo título recae en un fallo o decisión de un
tribunal (Art. 1.886 CCV).
Así pues, toda
sentencia ejecutoriada que condene al pago de una cantidad determinada, a la
entrega de cosas muebles, o al cumplimiento de cualquiera otra obligación convertida
en la de pagar una cantidad líquida, da derecho a constituir hipoteca sobre los
bienes del deudor.
El acreedor favorecido
deberá designar ante el tribunal los bienes especiales del deudor sobre los
cuales pretenda establecer la hipoteca, con expresión de su situación y
linderos.
3.
Hipoteca
convencional: Es aquella que tiene su título en un contrato
entre el acreedor y el constituyente de la hipoteca, quien puede ser el deudor
principal o un tercero.
Es un contrato que
confiere al acreedor el derecho a constituir hipoteca sobre uno o más bienes.
Dicha figura
convencional está regida por las siguientes normas:
·
No podrá hipotecar válidamente sus bienes sino
quien tenga capacidad para enajenarlos (Art. 1.890 CCV). Ello en virtud de que
se requiere el ejercicio pleno de la facultad de disposición de los bienes.
·
Los bienes de las personas incapaces de
enajenar, y los de los ausentes, podrán hipotecarse solamente por las causas y
con las formalidades establecidas en la ley (Art. 1.891 CCV).
·
Los bienes inmuebles sometidos a condición o
resolución podrán ser hipotecados sujetos a las mismas eventualidades (Art. 1.892
CCV).
·
No puede constituirse hipoteca convencional
sobre bienes futuros (Art. 1.893 CCV).
·
Cuando los bienes sometidos a hipoteca
perezcan, o padezcan un deterioro que los haga insuficientes para garantir el
crédito, el acreedor tendrá derecho a un suplemento de hipoteca y, en su defecto,
al pago de su acreencia, aunque el plazo no esté vencido (Art. 1.894 CCV).
·
La hipoteca voluntaria puede constituirse
puramente, bajo condición o a tiempo limitado (Art. 1.895). Es decir, la
hipoteca puede ser pura y simple, o sometida a condición o a término.
La
hipoteca mobiliaria
El
20 de diciembre de 1.972, el Congreso venezolano sancionó la Ley de Hipoteca
Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de Posesión, publicada en Gaceta Oficial
Extraordinaria N° 1.575, del 04 de abril de 1.973.
En
el artículo 20 de dicha ley se dispone que “La
hipoteca mobiliaria afecta, directa e indirectamente, los bienes sobre que se
impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación u
obligaciones para cuya seguridad fue constituida.”
Por
su parte, el artículo 21 establece los bienes objeto de hipoteca mobiliaria,
por lo que sólo podrán ser objeto de
hipoteca:
1°
Los establecimientos mercantiles o fondos de comercio.
2°
Las motocicletas, automóviles y camionetas de pasajeros, autocares, autobuses,
vehículos de carga, vehículos especiales y otros aparatos aptos para circular.
Podrán también hipotecarse las locomotoras y vagones de ferrocarril.
3°
Las aeronaves.
4°
La maquinaria industrial.
5°
El derecho de autor sobre las obras de ingenio y la propiedad industrial.
No
son susceptibles de hipoteca el derecho de hipoteca mobiliaria ni los bienes
especificados en el artículo 51 de esta Ley.
Parágrafo
Único: Las garantías sobre naves, serán objeto de una Ley especial.
Extinción
de la hipoteca
De conformidad con lo
establecido en los artículos 1.907 al 1.912 del Código Civil, las hipotecas se
extinguen por varios motivos, sin embargo, para una mejor comprensión, ha de
señalarse que existen dos vías por las cuales se extingue la referida garantía,
estas son:
1.
Por vía
de consecuencia: Como derecho accesorio, la hipoteca se
extingue, en principio, cada vez que se extingue la obligación que garantiza
pero, debido a su indivisibilidad, la hipoteca subsiste en su totalidad cuando
la obligación principal solo se extingue parcialmente. Existen las siguientes
hipótesis:
a. El
pago total de la obligación, siendo importante el registro del documento que
declare la liberación de la hipoteca.
b. La
dación en pago del inmueble.
c. La
novación de la obligación principal. No es lo mismo que una renovación, se está
en presencia es de una nueva obligación entre las mismas partes y con el mismo
objeto, pero bajo un nuevo contrato.
d. La
prescripción de la obligación principal.
e. Por la
confusión entre acreedor hipotecario y deudor.
2.
Por vía principal: Le hipoteca puede
extinguirse también por causas independientes a la extinción de la obligación
principal. Estas son:
a. Pérdida
del inmueble gravado.
b. Renuncia
del acreedor hipotecario a la garantía.
c. Expiración
del término al cual se le haya limitado.
d. Cumplimiento
de la condición resolutoria que se haya impuesto en ella.
e. Prescripción
de la hipoteca.
f. Anulación
del título que la origina.
g. Nulidad
del registro de la misma.
[1]
de Jongh Sarmiento, Francisco. (2018). Garantías de las obligaciones. Disponible
en: http://derecho-romano-ula.blogspot.com/2018/07/unidad-v-derechos-de-creditos-u.html
[2]
Consistía en la transmisión de la
propiedad, en principio, de una res mancipi por medio de la mancipatio o de la
iure cesio, con la finalidad de garantizar el cumplimiento de una obligación
acompañada de un pacto de fiducia, mediante el cual el acreedor se obligaba a
retransmitir la propiedad, una vez que el deudor hubiese cumplido con la
prestación.
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