Universidad de Los
Andes
Facultad de Ciencias
Jurídicas y Políticas – Escuela de Derecho
Derecho de Contratos
Prof. Francisco A. de
Jongh Sarmiento
Unidad I. Contratos
Consensuales
Tema 4
El Arrendamiento
(Apuntes
tomados del material elaborado por el Prof. Zelín Peña Avendaño ULA-2008)
Definición
El
contrato de arrendamiento, es un pacto por el cual una de las partes, llamada
arrendador, se obliga a la entrega de una cosa para que su contraparte, llamada
arrendatario, la tenga a nombre y en lugar del dueño, use y goce de ella,
pagando al propietario un precio por el mismo.
El
precio puede consistir en una suma de dinero pagada en un solo instante, o bien
en cuotas o pagos periódicos, que en este caso recibiría el nombre de renta o
canon de arrendamiento.
En el Código Civil Venezolano, en su Artículo 1579, se define
el arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes se
obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo
y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. La parte
que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y, la otra,
arrendatario. El precio se suele llamar canon, pensión o alquiler.
El arrendador es aquella persona que posee la propiedad de un
bien, independientemente de que este sea mueble o inmueble, el cual lo da en
arrendamiento a otra persona denominada arrendatario para que este goce del
mismo de manera pacífica por un tiempo determinado, todo con la finalidad de percibir
una remuneración económica de forma periódica, según lo que se haya establecido
en el contrato. A esta remuneración económica se le denomina Canon de
Arrendamiento.
El arrendatario es aquella persona que adquiere el uso, goce
y disfrute de una cosa por un tiempo determinado, a cambio de la
cancelación periódica de un canon de arrendamiento, establecido con
posterioridad en el contrato.
Naturaleza jurídica del arrendamiento
Nacido el contrato de arrendamiento, confiere al arrendatario
un título de mera tenencia, puesto que el arrendatario no tiene el bien con el ánimo
de dueño, sino que reconoce el dominio ajeno, por lo que se pudiera entender
que se está en presencia de una posesión en nombre ajeno, a tenor de lo
dispuesto en el artículo 771 del Código Civil Venezolano[1].
Clases de Arrendamiento
El contrato de arrendamiento se puede presentar de tres
especies:
1.
Arrendamiento
de cosas (locación de cosas o locatio
conducto rei): Este contrato crea un vínculo personal, por virtud del cual
puede exigir el arrendatario, el uso y disfrute de aquellas, en tanto, pesa sobre
él la obligación de pagar la renta convenida.
2.
Arrendamiento
de servicios (locación de servicios o locatio conductio operarum): En este caso, el arrendador se obliga
a trabajar o a prestar determinados servicios al arrendatario en forma, lugar y
tiempo convenidos mediante un pago. El arrendatario, por su parte, está
obligado a retribuir los servicios. Este tipo de contrato concluye por
incumplimiento de obligaciones, por término o por muerte.
3.
Locación
de obras (locatio conductio operaris): En este contrato una persona
se compromete con otra a realizar una obra o un trabajo determinado mediante el
pago de un precio. Esto recae sobre el resultado de un trabajo, sobre el
producto del mismo, ya acabado. Esta forma de arrendamiento tendría la
denominación típica en nuestra legislación de contrato de obras.
Características
del contrato de arrendamiento
·
Es bilateral.
·
Es oneroso.
·
Es consensual.
·
Origina obligaciones
principales.
·
Es de tracto sucesivo.
·
Es de obligatoria
restitución en el sentido de que no es traslativo de la propiedad u otro derecho real.
Derechos
y obligaciones del contrato de arrendamiento
1.
Obligaciones
del arrendador
A tenor de lo dispuesto
en el artículo 1.585 del Código Civil Venezolano, aunque no se haya pactado en
el contrato, el arrendador está obligado a:
a) Entregar
al arrendatario la cosa arrendada con todos sus accesorios y, además, estar en
buen estado para su uso convenido, así como las condiciones óptimas de higiene
y seguridad del inmueble (Art. 1.586 CCV).
b) No estorbar
el uso de la cosa, salvo en reparaciones mayores, urgentes e indispensables.
c) Garantizar
el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato.
d) Responder
por los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios
ocultos de la cosa, anteriores al contrato de arrendamiento (Art. 1.587 CCV).
e) Entregar
el bien en el tiempo convenido.
Asimismo,
de acuerdo con el dispositivo técnico legal 1.589 (CCV), durante el ejercicio
del arrendamiento, no podrá:
a) Mudar
la forma de la cosa arrendada.
b) Intervenir
en el uso legítimo de la cosa arrendada, salvo en casos de reparaciones
mayores, urgentes e indispensables.
c) Si el
arrendador no cumpliera con la hacer las reparaciones necesarias para el uso a
que esté destinada la cosa, el arrendatario tiene la opción de recurrir ante un
juez para que resuelva lo que en derecho corresponda, bien el cumplimiento o la
rescisión del contrato como tal.
2.
Obligaciones
del arrendatario
A tenor de lo dispuesto
en el Código Civil Venezolano, aunque no se haya pactado en el contrato, el
arrendatario tiene, como obligaciones fundamentales, las de servirse de la cosa
como buen padre de familia, es decir, usarla de la forma determinada y la de
pagar correspondientemente su canon o pensión. Estas 2 aparecen en el artículo
1.592:
Artículo 1.592°. El
arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º. Debe servirse de la cosa arrendada
como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a
falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento
en los términos convenidos.
Las otras disposiciones
también establecen deberes que cumplir, como por ejemplo la de tolerar una obra
que se le tenga que hacer a la cosa de forma urgente durante el contrato, así
sea muy molesta debe entender que esa cosa no es suya y tiene que soportar eso.
Artículo 1.590°. Si
durante el contrato es preciso hacer en la cosa arrendada alguna reparación
urgente que no pueda diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, tiene el
arrendatario la obligación de tolerar la obra aunque sea muy molesta y aunque
durante ella se vea privado de una parte de la cosa.
Debe usar la cosa para
lo que fue destinada así como se mencionó en el artículo 1.592, caso contrario,
el arrendador tendrá el derecho de accionar en su contra para resolver el
contrato. Por lo tanto si se trata de una oficina, entonces debe ser ese
el uso que debe dársele y jamás podrá cambiársele la utilidad o destino.
Artículo 1.593°. Si el
arrendatario emplea la cosa para un uso distinto de aquél a que se la ha
destinado o de modo que pueda venirle perjuicio al arrendador, éste puede,
según las circunstancias, hacer resolver el contrato.
El arrendatario tiene
la obligación de devolver la cosa tal como se la entregaron, esto es, en buenas
condiciones, ya que así fue como se presumió que la recibió. Por tanto, si le
ha causado un daño a la cosa deberá repararlo inmediatamente, so pena de
cobro por daños y perjuicios.
Artículo 1.594°. El
arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción
hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya
deteriorado por vetustez o por fuerza mayor.
Artículo 1.595°. Si no
se ha hecho la descripción se presume que el arrendatario ha recibido la
cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, y debe devolverla en la
misma condición, salvo prueba en contrario.
Deberá informarle en lo
más pronto al dueño de la cosa y al arrendador con la misma urgencia acerca de
danos o emergencias que necesite la cosa, debe avisarles cuando sea algo
novedoso.
Artículo 1.596°. El
arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el
más breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otra persona
haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada. También está
obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad
de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador.
Está obligado a
retirarse del lugar si así estaba estipulado en el contrato, porque existen contratos
que duran toda la vida si se quiere y otros que estipulan que al llegar un
nuevo adquirente, el arrendatario debe retirarse sin reclamar indemnización ni
nada. Eso es totalmente legal.
Artículo 1.606°. Si en
el contrato se hubiese estipulado que en el caso de enajenación pueda el nuevo
adquirente despedir al arrendatario antes de cumplirse el término del
arrendamiento, no se deberá ninguna indemnización, a no ser que se hubiese
pactado lo contrario.
La siguiente obligación
a desarrollar implica una multa o consecuencia por haber faltado en el
ejercicio de sus deberes y el sujeto que acciona en este caso será el
arrendador; si se resuelve un contrato y es a causa de que el arrendatario no cumplió
en sus deberes, este tendrá que pagar por todos los meses que hicieran falta
hasta que llega el nuevo adquirente.
Artículo 1.616°. Si se
resolviera el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del
arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por
todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte
para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél,
además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario.
Como última obligación
relevante conseguida en estas disposiciones se observa la que regula los
predios rústicos, donde se ve que el arrendatario tiene que conservar las cosas
naturales que allí se encuentren así como árboles, bosques, las cosechas de los
mismos, etc. Al mismo tiempo establece que se tiene que limitar al uso de ellos
únicamente para el cultivo, no puede cortar nada ni vender nada, sino
únicamente lo que haya podido recoger como frutos.
Artículo 1.620°. El
arrendatario está particularmente obligado a la conservación de los árboles y
bosques si no se hubiere estipulado otra cosa. No habiendo estipulación, debe
limitarse el arrendatario a usar del bosque para los fines que conciernan al
cultivo y beneficio del mismo fundo; pero no puede cortarlo para la venta de
madera, leña o carbón.
Así pues, todo arrendatario
debe:
a) Satisfacer
la renta en la forma y tiempo convenidos.
b) Responder
de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia.
c) Servirse
de la cosa solamente para el uso convenido o conforme a su naturaleza.
d) Pagar
la renta desde el día en que reciba la cosa arrendada, aun cuando el contrato
se hubiese celebrado con anterioridad.
e) Pagar
la renta en el lugar convenido. En caso de no pactarse será en el domicilio del
arrendatario.
Si por
caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la
cosa arrendada, generalmente tendrá el derecho a no pagar la renta mientras
dure el impedimento, sea total o parcial.
f) Conservar
y cuidar de la cosa arrendada.
g) Restituir
la cosa arrendada al terminar el contrato.
Causas
de extinción del contrato de arrendamiento
En general, pueden ser
causas de extinción del contrato de arrendamiento las siguientes:
1.
Muerte del arrendador o del arrendatario,
cuando así expresamente se hubiera pactado.
2.
Por vencimiento del término fijado.
3.
Por mutuo acuerdo.
4.
Por nulidad del contrato, decretada así por el
tribunal que haya conocido de la demanda.
5.
Por confusión de título en las personas de
arrendador y arrendatario.
6.
Por la pérdida o destrucción total de la cosa
arrendada, sea por caso fortuito o fuerza mayor.
7.
Por expropiación de la cosa arrendada, en
virtud de causa de utilidad pública.
8.
Por evicción de la cosa dada en arrendamiento.
9.
Por remate judicial.
10.
Por incumplimiento del contrato, con lo cual el
arrendador podrá pedir la resolución del contrato a causa de:
§ La
falta de pago del canon de arrendamiento.
§ Servirse
de la cosa en contravención del uso convenido.
§ Daños
graves a la cosa arrendada imputables al arrendatario.
§ Variación
de la forma de la cosa arrendada sin el consentimiento del arrendador.
§ Subarrendamiento[2]
Pero
también podrá el arrendatario pedir la rescisión del contrato por:
§ Contravención
del arrendador a la obligación de entregar lo arrendado en buen estado.
§ Pérdida
o impedimento total o parcial de la cosa arrendada.
§ Evicción.
§ Vicios
ocultos que imposibiliten el uso del bien arrendado.
Descodificación
del contrato de arrendamiento en el ordenamiento jurídico venezolano
Con la entrada en
vigencia de leyes especiales en la materia, se ha observado un proceso de
descodificación del contrato, puesto que la regulación que se encuentra en el Código
Civil Venezolano ha perdido vigencia para dar paso a lo dispuesto, últimamente
en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y en la Ley para la Regularización y Control
de los Arrendamiento de Vivienda.
Como toda la legislación especial en materia de arrendamiento,
esta ley regula los siguientes elementos: el precio del canon y la pretensión
sancionatoria; la terminación de la relación arrendaticia (la prórroga legal,
la preferencia ofertiva y la pretensión sancionatoria, el retracto legal
arrendaticio); las garantías del contrato; el desalojo y sus causales; la
consignación arrendaticia como protección ante la conducta del arrendador de
negarse a recibir el pago; el procedimiento administrativo y jurisdiccional; el
contencioso administrativo inquilinario.[3]
A pesar
de ser sumamente cuestionada en la actualidad por un sector, las nuevas leyes
incorporaron muchas de las novedades de este texto legal, a saber:
·
Exceptuar del régimen de
arrendamiento las viviendas derivadas de la relación laboral.
·
La nulidad del subarrendamiento
no autorizado.
·
La publicidad de ofertas de los
inmuebles y normativas antidiscriminatorias.
·
La protección de la garantía
entregada, la cual debe depositarse en un banco y los intereses a favor del
inquilino.
·
La penalidad por incumplimiento.
·
Art. 20, garantía de posesión
pacífica del inmueble a favor del inquilino ante cualquier acto traslativo de
propiedad del mismo a terceros.
·
Prórroga legal en comercio y el
problema creado en el arrendamiento de vivienda ante su eliminación.
·
En el procedimiento
jurisdiccional: el tratamiento de las cuestiones previas, con lo cual se
contradice con los principios consagrados en el artículo 26 de la Constitución
Nacional, relativos a la tutela judicial efectiva.
·
Procedimiento de la Preferencia
Ofertiva y efectividad en la posibilidad del ejercicio del Retracto Legal.
·
La asesoría a los inquilinos.
Art. 92 LAI, Disposiciones Finales.
·
Solidaridad en el reintegro de
sobrealquileres.
El 12 de noviembre de
2011, entra en vigencia la la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y en la Ley
para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda, publicada en
Gaceta Oficial Extraordinaria N° 6.053, con el objeto de establecer el régimen jurídico especial de arrendamiento de
inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, ya sean arrendados o
subarrendados total o parcialmente; en el marco de la novedosa legislación y
Política Nacional de Vivienda y Hábitat, como un sistema integrado dirigido a
enfrentar la crisis de vivienda que ha afectado a nuestro pueblo como
consecuencia del modelo capitalista explotador y excluyente; con el fin supremo
de proteger el valor social de la vivienda como derecho humano y la garantía
plena de este derecho a toda la población; contrarrestando la mercantilización
y la especulación económica con la vivienda, que la convierte en un medio de explotación
y opresión del ser humano por el ser humano; y promoviendo relaciones
arrendaticias justas conforme a los principios del Estado democrático y social,
de derecho y de justicia, cumpliendo el mandato de refundación de la República,
establecido en la Carta Magna (Art. 1)
Procedimiento
de desalojo de viviendas
Previo a las demandas judiciales por desalojo, se debe realizar el
procedimiento administrativo conciliatorio que será aplicado, establecido en la
Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda y se procede a
través de la Superintendencia Nacional de Viviendas (SUNAVI), en los siguientes
términos[4]:
·
El procedimiento se
inicia con demanda escrita. El cual estará acompañado con todas las pruebas
documentales que se tenga.
·
El Tribunal se
pronunciará sobre la admisión de la demanda dentro de los tres (3) días de
despacho siguientes a la recepción del libelo y sus recaudos.
·
La audiencia será
oral y presidida por el Juez con la asistencia de las partes o sus apoderados.
Cuando se haga la audiencia se levantará un acta indicándose lo ocurrido en la
respectiva audiencia.
·
La audiencia de
mediación tiene como finalidad mediar y conciliar las posiciones de las partes.
·
El Juez dará por
concluido el proceso mediante sentencia, homologando el acuerdo en la
respectiva acta y la cual tendrá efectos de cosa juzgada.
·
En caso que no haya
acuerdo el Juez podrá prorrogar hasta dos audiencias dentro de los quince (15)
días continuos siguientes, contados a partir de la primera audiencia, la
audiencia de mediación se hará hasta agotar el debate.
·
Si el demandante no
comparece a la audiencia de mediación se considerará desistido el
procedimiento.
[1]
De Jongh Sarmiento, Francisco. (2019). Análisis de los diversos grados o
especies de posesión. Disponible en: https://dchocivil2ula.blogspot.com/2019/01/tema-n-6-analisis-de-los-diversos.html
[2]
Hay subarrendamiento cuando el arrendatario concede, a su vez, en arrendamiento
la cosa a otra persona ajena al contrato original. Es decir, coexisten dos
contratos de arrendamiento, el primero entre arrendador y arrendatario y, un
segundo, entre arrendatario o subarrendador y subarrendatario.
[3]
Tomado de la Cámara Inmobiliaria Metropolitana, elaborado por Teresa Borges
García. Disponible en: https://viviendaenred.net/inicio/index.php/venezuela/11477-dudas-generales-sobre-la-ley-de-arrendamientos-inmobiliarios-por-teresa-borges-venezuela
[4]
Marcano, Luis. (2016). Arrendamiento de
Viviendas: desalojos y demandas por falta de pago. Disponible en: https://abogluismarcano.wordpress.com/2016/08/18/arrendamiento-de-viviendas-desalojos/
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